“一房二卖”的法理之争

　　开发商或房屋销售者在与买方签订买卖合同、办理相关手续之后，又背着买受方，将同一房产出卖给第三方，导致该房产的归属发生争议，处于一种不确定状态——在房地产市场持续火爆、交易形式纷繁复杂的当下，这种“一房二卖”的现象虽不多见，但若涉及的买主众多，引起讼争，造成群体性事件，各诉讼环节就得审慎对待。

　　笔者近期参与讨论某公司与多名个人之间房产纠纷案，开发商为尽快出售商铺，回笼资金，宣称以“售后包租”的形式出卖房屋产权，即将该商铺出售之后，卖方继续负责托管，帮买方出租经营，买受者无需自营，坐收渔利。卖方与买主约定的托管期限为6年，但合同签订两年之后，卖方因经营不善，自行反悔，在第一买受方尚未办理退房手续的情况下，又将该房产出售给如前所述某公司，引起众多第一买受人与开发商和第二买受人（某公司）的产权纠纷，由于开发商出逃国外，该案讼争只能在第一买受人与第二买受人之间进行。

　　鉴于“一房二卖”的现实危害，人们无不痛恨开发商的出尔反尔、背信弃义行为。但从法理角度审视该案，在已与他人签订第一个买卖合同的前提下，开发商是否有权另行处分该房产？在开发商规避法律、无法追究的情况下，第二买受人应否负连带责任、赔偿第一买受人所受的损失？对此，办案人员之间、实务部门与专家学者之间各执一词。民法专家和部分办案人员认为，本案第一买受人虽与卖方签订买卖合同，但因其尚未正式办理房屋产权登记手续（获得“两证”），故其并不享有不动产所有权，因而开发商将该不动产再次卖给他人，属于有权处分；根据合同自由原则，该房产第二买受人基于“价高者得”的市场原理，其行为不构成侵权，故不存在向第一买受人赔偿侵权损失的问题。更多办案人员则认为，既然开发商已与他人签订了合法有效的买卖合同，将该不动产卖给他人，其重复出售该不动产的行为，就当然属于无权处分，其行为无疑应负侵权责任；作为该房产第二买受人的某公司，因其没有尽到善意第三人应尽的注意义务，其行为客观上给第一买受人造成了财产损失，因而应负连带赔偿责任。

　　以是否获得“两证”为依据，确定合同标的物的产权归属，从而认定卖方是否有权处分，在法理上似乎理所当然。但由此推论，作为“一房二卖”始作俑者的卖方，只要其房屋产权没有实际转移，尽管其与第一买受人已经约定产权，他仍然有权将该房屋产权再次卖给任何第三方；既然其行为属于有权处分，就当然不构成侵权；作为善意购买者的第二买受人，因其购买行为存在合法权源，故其更不用承担任何连带的赔偿责任。由此推论，作为“一房二卖”的受害者，第一买受人的产权就此消失，所受的损失只能自行承担。

　　法理与现实之间不应存在截然鸿沟；如果的确存在，法理的价值取向就值得进一步追问。对房地产交易行情稍有了解的人都知道，房屋买卖合同的签订，与房屋产权正式登记入册之间，客观存在一定的时间差；实践中一手签约、一手办理产权登记过户的情况几乎为零。如果因此而断然否定买主在交易中获得的产权，使合法有效的买卖合同始终处于不确定的状态，给“一物二卖”行为留下所谓“有权”的作案空间，这既不合乎合同法的立法原意，也与我国民法总则中公平合理、诚实信用、恪守承诺等基本原则背道而驰。

　　“一房二卖”的必然结果是物权重叠。排除法定或约定共同占有这个前提，甲乙两位买主不可能对同一标的物同时享有合法的所有权。“价高者得”的市场原理，只有在各方遵守契约精神、严格履行彼此约定的权利义务的情况下，才会顺理成章，合乎人心。来源：检察日报

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